中海这个盘,均价突然6500元/平…

发布日期::2018-08-11浏览次数:197

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政策解读丨市场预判丨探盘报告楼市事件


全文约2100字,阅读时间约5分钟。


2018年转眼已经8月过半,很多房企都报出了自己的业绩。


中海北湖三盘可谓风头正劲,虽然盛世城和龙玺成为明星楼盘,实际上单盘寰宇天下不声不响地蝉联着销冠地位。


有人说,2018是中海的回归年,又要搞新动作。


这种声音不绝于耳,7月27日,中海·景阳国际有动作了:推出公寓写字间产品,均价6500元/平,全城发售。



“6字头”出现在景阳大路板块,在生憋了一个月的长春楼市,住宅动辄就10000元/平+的价格,这个价格实在值得人心动。何况还是中海的楼盘,仔细看了一下,原来是公寓,但即使这样,这价格也不高啊。


公寓产品在中海产品系里体量很小,而从价格上看,即便是公寓,均价6500元/平也算偏低的,中海对公寓是怎么定位的呢?


6500一平卖房子,中海要干啥? 


房报君从销售中心了解到,本次一共推出200套房源,为公寓写字间产品,户型区间为60-75平,目前均价6500元/平,位于2#3#5#。


同时,房报君从长春市房地局官方网站上了解到,该产品已于2018年7月13日拿到销售许可证,用地性地为商业用地,目前已经五证俱全;本次推出的产品分别位于中海景阳公馆的A地块,2#、3#、6#栋。



隔壁的对手万科城市之光也有商业地块,只是还没有进一步的规划,目前只有住宅产品在售。没有同类公寓产品竞争,所以中海这次产品可以说是区域内的“孤品”。


均价6500元/平,虽说是公寓产品,但价格一定会让不少人动心,而且还是小户型,中海这次要干啥?


是怕公寓在区域内卖不出去先打个噱头?还是调控下对市场信心的不足?


不管噱头,还是对公寓产品信心不足,低价产品至少都会引发不小关注。回顾长春楼市历史,用低价迅速突破市场并不是中海第一次。


善于打价格战的中海,这并不是第一次“出名”


让我们简单回顾一下中海近年来在长春率先打响价格战第一枪的事迹:


2008年6月6日,“中海国际社区观澜洋房超值起价2677元”的广告出现在长春各大报纸,引起楼市不小的轰动。人们在质疑广告真实性的同时,又下意识地想去留一套,当时长春楼市均价超过3500元/平; 


2014年7月30日,购房者收到消息,中海寰宇天下3800元/平起价,当时旁边一路之隔的吴中北国之春4300元/平,说实话,中海寰宇天下接连几年的狂销都和3800元/平不无关系;


在更早的2002年,长春楼市还处“2字头”房价时代时,中海地产也是高举着1780元/平的房价“杀”入长春楼市,进驻净月区南端的。


那么,这一轮的市场中,中海选了公寓产品小试牛刀,凭借自己大牌+低价战略,是不是还会重演狂销一幕?换句话说,以当下的市场环境中,中海不用低价,难道不会热销吗?


公寓成主流,开发商也犯愁


2018年,长春迎来了公寓大爆炸,遍地开花。相对于住宅而言,商业产权性质的公寓流通性要差出一截,实在算不上理想的投资品类,但几乎每个板块都有公寓在不断推出,华润在做,大众在做,远洋在做,中海在做,富腾下半年也会推公寓产品,每个项目基本上都规划了公寓产品。


数据显示,2018年上半年,长春市公寓新增供应2538套,同比增加了152.79%。


目前市场上的公寓产品统计如下:




以上,粗略统计,下半年市场上活跃的公寓新品近20个,超过7000套。加上前三年市场流转的,公寓堪称遍地。


公寓多你难选,开发商也难卖!


长春一下子冒出这么多公寓产品,房报君很难想象市场能否消化的了。


虽然不是住宅,但快销的目的都是快速回笼现金,今年很多房企走高周转路子,负债高,资金需求都大,逼着大家竞争快速回笼现金。


如何在井喷式的产品爆发时代,快速占领市场地位回笼资金,成了开发商们的难题。


所以你会发现:各家的公寓绞尽脑汁的在卖产品,不难分析,本次中海推出的6500元/平产品,不出意外,还是会一如继往地得到欢迎,毕竟现在,大家对价格都太敏感了。


从拿地看销售,中海或急需资金回流 


今年很多房企都在高周转,负债高,资金需求都大,快速回笼现金是王道。


中海自去年开始,大量摘地,仅2017年9月26日,在北湖一天花出去56亿;2018年6月22日,又拿 地17万平; 算一算,光这两天摘地一共投入76亿资金。


去年一年整个中海收入43.43亿; 2018年上半年,中海收入29.41亿;北湖两项目虽然深受欢迎,取得了初步成功,但和拿地资金比,还相差甚多,中海需要快速打开局面。



再加上,目前长春限价政策推出,调控下的市场,让开发商都慢了下来,下证速度慢了,


中海今年的销售主力:北湖几只现金牛,最近一次销售价格在1.2万~1.4万/平之间,后面的预售也许要排队,现金回笼或有压力。


如何快速打开局面:低价、入市!


作为景阳大路板块的公寓产品,是中海北部造城时抛出的一张牌,为下半年的公寓市场走向,暴露一丝端倪。


本次推出公寓产品,这样做,至少可以实现两个预期:


一)提前快跑,回笼资金,不然下半年公寓混战,谁能说会有什么变化发生?

二)拿公寓产品试水,也快速为西部项目去化做好了准备,便于让团队转战北湖,全面的战略北上。


2018年,不管是购房者还是业内人士,明显感受到:中海回归的势头。拿地的豪气似有重回王者之势。回顾这多年来,中海一以贯之的定位—城市运营者,运营东南富人区,如今战略全面北移,移师新区造城。


公寓间的争斗,恐有误伤 


公寓供应爆发,市场压力大增,下半年会有激烈PK... 


中海的低价公寓不会成为绝唱,特价、特色、精装....也许住宅会受到波及,也许开发商正为年底冲刺做准备。


那么,中海的公寓价格这么诱人,该不该买?


1)这个价格,长春少有,当过渡或长期投资,可选。


2)周边目前缺少大型配套,旁边仅有一个八十七中分校(待建),投资前期的出租回报未必如意。


你对中海本次定价,怎么看? 欢迎留言讨论

作者:小忽、AD钙

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